Lexique

Quels sont les prérequis pour exercer le métier d'agent immobilier ? Quelles garanties le statut d'agent immobilier offre-t-il à ses clients ? Voici une présentation synthétique qui permettra d'identifier les avantages de recourir aux services d'un agent immobilier.

La profession d’agent immobilier est réglementée par la loi Hoguet du 02 juillet 1970, régulièrement enrichie par la législation (loi ENL, loi ELAN…)

Seul un agent immobilier est habilité à :
• établir et signer un compromis, une promesse de vente, un bail,
• recevoir des fonds
• donner des consultations juridiques
• exercer en société

Un agent immobilier ne peut travailler que s’il détient une carte professionnelle délivrée par les chambres de commerce et d’industrie aux candidats qui ont :
• soit le niveau d’étude requis, à savoir :
• BTS profession immobilière
• Baccalauréat niveau licence en droit, commerce ou économie

Ou qui justifient d’une expérience professionnelle avec lien de subordination entre le candidat à la carte et le détenteur de la carte
• 10 ans pour les non-cadres
• 4 ans pour les cadres
• 3 ans pour les cadres titulaires d’un baccalauréat

Un agent commercial, ou mandataire immobilier, ne pourra donc justifier de l’ancienneté nécessaire pour sa demande de carte professionnelle puisqu’il n’est pas salarié. Il devra donc soit changer de statut, soit suivre la formation nécessaire.

Cette carte est renouvelable tous les 3 ans.

Pour la protection de ses clients, l’agent immobilier doit disposer :
• d’une garantie financière en cas de maniement de fonds
• d’une responsabilité civile et professionnelle

Pour limiter les risques d’erreur au vu de la législation évolutive, l’agent immobilier est tenu de maintenir à jour ses connaissances, via des formations de 14 heures/an.

Enfin, la profession d’agent immobilier suit un code de déontologie.

Quiconque utiliserait la dénomination d’agent immobilier sans détenir la carte professionnelle serait puni de 6 mois d’emprisonnement et d’une amende de 7.500 euros. Cela évitera aux clients l’utilisation abuseuse et frauduleuse de ce statut par un négociateur salarié, un VRP, un agent commercial ou mandataire immobilier.

Ce qui prouve qu'être agent immobilier est un métier à part entière.

Mots clés : agent immobilier, garantie financière, responsabilité civile, diplôme, carte, agence

Ce bail est à utiliser lorsque la précarité est extérieure aux parties et que la durée peut être interrompue à tout moment (exemple : arrêté de démolition dont la date de mise en œuvre n’est pas connue à la date de signature du bail). Il s'agit d'un bail dérogatoire aux baux commerciaux et s’adresse aux commerçants pour leurs activités. Il est soumis au code civil.

Le droit au renouvellement d’un bail commercial est d’ordre public. Il concerne les locataires régulièrement inscrits au registre du commerce ou au registre des métiers et qui exploitent personnellement ce fonds depuis plus de deux ans à la date de la demande.

Le bail professionnel concerne les entreprises libérales qui ne dépendent pas d’un autre régime applicable d’ordre public. Le bail est d’une durée de 6 ans résiliable par chacune des parties avec un préavis de 6 mois. Il est néanmoins possible aux professions libérales de se prévaloir des conditions protectrices du bail commercial, si c’est la volonté expresse des bailleurs et preneur.

La durée devrait être celle d’une saison mais par tolérance, la saison estivale peut aller de mi-mai à mi-septembre. Le loyer est souvent payable en une seule fois, à la signature du bail. Il est possible de renouveler le bail d’une saison sur l’autre. La conservation de la jouissance du bien entre les saisons requalifie le bail en bail commercial, sauf si l’entreposage de matériel est accepté à titre de tolérance. Le bail saisonnier est un des baux dérogatoires aux baux commerciaux, régi par le Code Civil. Il s'adresse aux commerçants.

La vente de fonds de commerce est plus complexe que celle d’un droit au bail. A savoir que le personnel du fonds cédé doit être repris par le successeur.

Le compromis de vente et l’acte définitif doivent stipuler, au minimum, le bail, les éléments comptables (chiffre d’affaires et résultats des 3 dernières années), un inventaire détaillé et chiffré du matériel, les contrats de travail à reprendre, les contrats en cours. La législation est destinée à protéger :

• L’acquéreur en lui permettant d’évaluer précisément la valeur du fonds

• Les créanciers du vendeur. La loi du 22 mars 2012 stipule que la vente doit être publiée dans un journal d’annonces légales (JAL) et au BODACC dans les 15 jours suivant l’acte de réitération authentique. Les créanciers qui ne seraient pas inscrits sur l’état des privilèges et engagements pourront ainsi se faire connaître auprès du rédacteur de l’acte et faire opposition au paiement du prix. Les fonds de la vente sont conservés par la CARPA ou la caisse des dépôts et consignation au minimum 3 mois après publication au BODACC.

Il est important pour le cédant d’être informé sur ce point car il ne dispose pas immédiatement des fonds pour acquérir un nouveau fonds.

Les plus-values sur cession de fonds de commerce sont identiques à celles des droits au bail.

La propriété est constituée de la nue-propriété et de l'usufruit. Séparer l'un de l'autre revient à opérer un démembrement. Quelles conséquences ?

Le démembrement de propriété est principalement utilisé pour réduire les frais de succession ou éviter l'IFI (impôt sur la fortune immobilière appliqué sur la valeur nette du ou des biens au-delà de 1 300 000 euros).

L'acte est passé devant notaire et la répartition de valeur entre nue-propriété et usufruit est déterminée par rapport à l'âge du nu-propriétaire, selon un barème fiscal.

Le nu-propriétaire dispose d'un droit réel sur un bien, quand l'usufruitier dispose d'un droit de jouissance. Bien évidemment, chacun dispose du bien selon les limites définies par le code civil. Le bien ne saurait être vendu ou mis en viager sans le consentement des deux parties.

La taxe foncière et les charges de copropriété sont supportées par le nu-propriétaire.

Le démembrement peut s'appliquer aussi bien à des biens d'habitation que professionnels.

Mots clés : usufruit, nue-propriété, usufruitier, donation, IFI

Pour la vente d'un droit au bail ou un fonds de commerce, les diagnostics suivants doivent être communiqués :

• diagnostic amiante
• état des risques pollution (ERP)
• diagnostics performance énergétique (DPE) si le local dispose de chauffage fixe.

Pour la vente de fonds de commerce de restauration et de prêt-à-porter, il faut également produire un état parasitaire.

Pour la vente de murs dans un ensemble en copropriété, le mesurage loi Carrez est obligatoire.

Avec la faculté de renouvellement du bail commercial, le droit français assure au locataire une pérennité d’exercice de son activité dans les locaux pris à bail, sous réserve d’en respecter les clauses. Le bail commercial conclu à l’origine pour 9 ans pourra être renouvelé et ce sans limitation ou cédé à une tierce personne selon des conditions précises, sans que le bailleur puisse s’y opposer sauf à verser une indemnité d’éviction au cédant, indemnité dissuasive puisqu’elle est basée sur le chiffre d’affaires réalisé par le commerçant. Le preneur dispose d’une propriété commerciale. En donnant à bail, le bailleur subit donc un démembrement de propriété qui est compensé par un pas de porte ou droit au bail payé par le preneur. Le droit au bail est un des éléments du fonds de commerce.

Le montant du droit au bail repose sur l’offre et la demande, les facteurs locaux de commercialité, l’état du local commercial. Il n’existe pas de barèmes.

La loi de modernisation de l'économie du 04/08/2008 donne la possibilité aux communes d'instaurer un droit de préemption pour l'acquisition de fonds de commerces, de fonds artisanaux ou de baux commerciaux. Les communes qui décident de l'appliquer définissent un secteur de sauvegarde. La commune peut ainsi avoir une action sur le commerce en maintenant une diversité, une qualité des services, activités, produits proposés. Au cours du compromis de vente, le rédacteur de l'acte de cession devra faire purger ce droit. Si la commune fait jouer son droit de préemption, elle se substituera à l'acquéreur en lice.

L'accord sur la chose et le prix, sont formulées entre vendeur et acquéreur au travers d'une offre d'achat ou d'un compromis de vente.

Après la levée des conditions suspensives : purge des droits de préemption urbain (loi SRU), l'obtention de financement, les parties signent un acte chez un notaire ou un avocat qui sera enregistré auprès des impôts et aura ainsi date certaine.

Les règles du commerce se fondent sur 3 critères : l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. Ce facteur sera donc déterminant dans la valorisation du droit au bail.

En fonction des activités, l'emplacement recherché se fera sur des critères différents.

Les franchises en équipement de la personne (prêt-à-porter, optique, téléphonie...) recherchent des emplacements n°1 en coeur de ville. Le stationnement ne sera pas forcément un critère essentiel.

Pour l'équipement de la maison, les clients vont rechercher une accessibilité facile pour les camions de livraison, les enlèvements de marchandise.

Bien que les critères soient différents chacun va rechercher l'emplacement idéal pour ses produits, sa clientèle.

La détermination de la valeur du droit au bail va dépendre :

• de l'offre et de la demande : plus le taux de vacance sera bas, plus les tarifs seront élevés

• du montant du loyer. En théorie, si le loyer est anormalement sous-évalué ou surévalué par rapport au marché, le droit au bail viendra compenser le manque à gagner ou le "trop payé". Mais s'il y a pénurie de biens, cette variable ne sera pas forcément prise en compte.

Bien entendu, il ne peut y avoir de droit au bail que pour un bail commercial qui confère la propriété commerciale au locataire.

Comme vous l'aurez compris, seule la connaissance approfondie du marché de l'immobilier commercial local permet de déterminer la valeur du droit au bail.

Mots clés : droit au bail, loyer, bail commercial, offre, demande, localisation, clientèle, produits

Le fonds de commerce peut se définir comme un ensemble de biens attractifs de clientèle, composé d’éléments corporels (matériel, agencements) et incorporels (droit au bail, enseigne, clientèle, achalandage : clients entrant occasionnellement en fonction de l’emplacement du magasin. L’évaluation d’un fonds de commerce se fait sur des éléments tangibles (bilans, comptes de résultats des 3 dernières années), bail, contrats de travail…

A la recherche d'un fond commerce dans la restauration, la boulangerie, le tabac, la beauté, les services à la personne, le BTP ? Voir tous nos fonds de commerces.

Le bail commercial peut intégrer le paramètre d'imprévisibilité pour offrir une solution aux preneurs face à une situation hors norme, pour les contrats signés ou renouvelés depuis février 2016. Par ordonnance n°2016-131, le législateur envisage la possibilité de renégociation si « un changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat en rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque ». Le preneur pourra solliciter son bailleur par voie amiable, dans un premier temps, ou judiciaire, faute d'accord, si le bail n'écarte pas cette clause qui n'est pas d'ordre public.

Elle intervient tous les ans ou tous les 3 ans, à la date anniversaire du bail. La périodicité et l'indice sont indiqués dans le bail. L'indice des loyers commerciaux (ILC) remplace l'indice du coût de la construction (ICC) pour les baux conclus après 18/06/2014 - loi Pinel/locaux commerciaux. Quant aux bureaux, l'indice de référence est l'ILAT.

La formule de révision :

loyer en cours X dernier indice paru
indice de base (ou de la précédente révision).

Les indices sont publiés trimestriellement.

L'article L 112-2 du code monétaire permet d'utiliser l'indice du coût de la construction dans la mesure où l’indice est en relation avec l’activité (entreprise de travaux publics.......) pour les locaux qui sont loués. En dehors de ce cas de figure, la loi Pinel impose l'ILC ou ILAT.

Pour vous permettre de réviser le loyer de votre locataire ou connaître le montant actualisé de votre loyer, voici les indices ICC mis à jour. Pour un loyer de 1.000 euros qui serait révisable annuellement au 3ème trimestre, sur la base d’ l’incide de 2020, cela donnerait la formule suivante :

1000 euros x (2143/1765), soit 1.214,16 euros.

Depuis la loi Pinel, l'indexation des loyers de locaux commerciaux ne se fait plus sur l'ICC (indice du coût de la construction) mais sur l'ILC. Comment procéder à la révision du loyer ?

Les bâtiments à usage exclusif de bureaux et les activités industrielles ne sont pas concernées par l'ILC.

La révision peut intervenir tous les ans ou tous les 3 ans à la date anniversaire de l'entrée en jouissance. Cette information est obligatoirement stipulée dans le bail.

La formule :
(Loyer initial x dernier indice connu) / indice de la précédente révision ou celui spécifié dans le bail pour la première révision.

Exemple :
Loyer de base : 1.000 €
Indice connu à l'entrée en jouissance du bien - 1er T 2016 : 108,40
Indice à la date anniversaire de l'entrée en jouissance du bien - 1er T 2017 : 109,46 1000 x 109,46 = 1.009,78 €

Le dernier ILC connu est celui du 4ème trimestre 2024 : 135,30

Pour contourner les difficultés de financement d » reprise d’un fonds de commerce exploité depuis plus de 2 ans, la location-gérance peut être la solution, à condition de respecter conditions et formalisme et, bien entendu, si le bail l’autorise.

Schématiquement, le locataire verse au propriétaire du fonds un loyer ou redevance sur le fonds de commerce. Parallèlement, il acquitte au bailleur un loyer pour la location des locaux.

Pour garantir l’exécution des clauses du contrat (maintien du chiffre d’affaires, entretien du matériel…), une caution est séquestrée. Son montant dépend de la valeur des immobilisations, du volant d’affaires. Pour qu’il n’y ait pas de conflit d’intérêt, il est souhaitable de faire séquestrer cette somme chez un notaire ou un avocat.

Cette caution permet au propriétaire de l’affaire d’être plus serein, sachant néanmoins qu’il reste solidairement responsable des dettes contractées dans le cadre de l’exploitation du fonds tant que l’annonce dans un journal d’annonce légales n’est pas diffusée. Le délai a été raccourci depuis 2016 à 15 jours/date du contrat au lieu de 6 mois auparavant.

Pour le locataire, outre l’avantage de ne pas avoir à recourir à un emprunt important, la location-gérance permet d’évaluer pleinement le potentiel de l’affaire et de s’engager en pleine connaissance de la chalandise, des locaux et de l’équipement. Il peut également être prévu dans le contrat que les loyers versés à titre de redevance viennent en déduction du prix du fonds de commerce défini dès le départ.

L’impact sur les baux commerciaux, les baux dérogatoires (baux de courte durée) ...

Voici un résumé des principales mesures de la loi PINEL qui a été votée le 26/05/2014.

Le champ d’application des baux pouvant ne pas être 3/6/ 9 est désormais très précis.

Le bail dérogatoire passe de deux à 3 ans. Le mécanisme de la fin de celui-ci est prévu par la loi et l’état des lieux devient obligatoire.
La définition jurisprudentielle de la convention d’occupation précaire est désormais légale.

Les articles du statut des baux commerciaux prévus comme étant d’ordre public par l’article L.145-15 sont désormais réputés non écrits.
Le mécanisme de la cession du bail commercial est modifié.
L’ICC ne sera plus applicable.
Le champ d’application de la commission départementale de conciliation est élargi. Le bail 9 ans commerces, reste déplafonnable mais est désormais encadré lors de son renouvellement, en cas de périodes triennales comme en cas de clause d’échelle mobile.

Une nouvelle section 6 bis dans le code de commerce sur la partie des baux commerciaux prévoit des mesures très importantes concernant les états des lieux, les charges locatives, les impôts, les travaux et les informations devant être communiquées régulièrement au locataire. Des nouveaux droits sont accordés au tribunal dans le cadre d’un plan de reprise pour les activités connexes ou complémentaires.
Le bail professionnel est également assujetti à l’état des lieux.
Les renseignements devant être fournis, en cas de cession sur un site ou existe un droit de préemption des communes, sont beaucoup plus importantes qu’avant.
Il est créé une expérimentation pour une période de 5 années pour favoriser la redynamisation du commerce et de l’artisanat avec la mise en œuvre de contrats de revitalisation artisanale et commerciale.
Le renouvellement et le congé pourront être donnés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Enfin, le dernier article sur la partie baux commerciaux précise très concrètement les dates d’entrée en application de ces différentes mesures.

Tous les points reprenant l’évolution et les modifications du droit de préemption ont été repris dans la loi. Nous restons à votre disposition pour plus d'éléments.

En résumé, le bail commercial n’a pas vocation à se renouveler automatiquement. Les démarches très codifiées sont à entreprendre 6 mois avant l’échéance du bail, sauf délai supérieur indiqué dans le bail, à l’initiative du bailleur ou du preneur.

Pour bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux, il est indispensable de veiller au renouvellement du bail avant son terme.

Besoin d'un local commercial ? Voir tous nos locaux commerciaux.

Le locataire, détenteur d'un bail commercial, reste en place dans les locaux après l’échéance du bail sans en avoir demandé le renouvellement. Il ne peut plus se prévaloir d’une durée prédéfinie ni d’un encadrement des loyers au-delà des 12 ans de location.

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En quoi le taux d'usure impacte-t-il l'octroi de crédit ?

Avec l'inflation, les taux d'intérêt ont remonté. On comprend que les emprunteurs ne puissent pas obtenir leur crédit. Les mensualités étant plus élevées, leur taux d''endettement dépasse les 35 %, taux maximal autorisé.

Toutefois, l'impossibilité d'obtenir un financement relève parfois du taux d'usure, taux d'emprunt "all in", incluant tous les frais, tels que les assurances. En fonction du profil de l'emprunteur, les frais annexes peuvent augmenter de manière significative (âge, état de santé, risques par rapport à la branche d'activité, défaillances ...).

A noter que ce taux est réajusté mensuellement depuis février 2023 par la banque de France pour tenir compte des politiques monétaires américaine et européenne. Une fois l'inflation stabilisée, le taux devrait de nouveau être fixé trimestriellement.

Il est publié au journal officiel.

Le taux d’usure applicable au 01/01/2025 est de 5,80% pour les emprunts fixes sur 10 à 20 ans pour un crédit immobilier, en forte hausse en raison du déficit français.

Mots clés : taux usure, financement, crédit, mensualité, banque de France, emprunt, branche, entreprise, commerce

L’exploitant du fonds de commerce n’est pas toujours propriétaire des murs commerciaux dans lequel il exerce. S’il est titulaire d’un bail commercial, la loi Pinel du 18 juin 2014 instaure un droit de préemption pour le locataire qui devient ainsi prioritaire pour l’acquisition des murs. Ceci, bien entendu, aux conditions de l’offre de vente. Le locataire dispose d’un délai de réponse de 2 mois. Voir tous nos murs commerciaux à louer.